Nicht allen gefiel es, in der Nähe von Budapest zu wohnen, was sich auch daran zeigt, dass das Angebot an Einfamilienhäusern in der Agglomeration zunimmt. Warum wollten sie damals die Hauptstadt verlassen und warum kehren die Menschen nach Budapest zurück?

Jeder weiß von außen, welche Schlagworte in der Öffentlichkeit auftauchen und Immobilienkäufer in die Agglomeration locken: eine sauberere, ruhigere, ruhigere, grünere Umgebung, mehr Wohnraum innerhalb und außerhalb der Immobilie und natürlich niedrigere Immobilienpreise .

Viele Menschen entschieden sich vor einigen Jahren, während der Zeit der Covid-Epidemie, aus der Hauptstadt auszuziehen und sich in einer der Agglomerationsstädte niederzulassen. Damals ließen sich für diesen Schritt viele logische Erklärungen anführen, doch seitdem hat sich die Situation stark verändert. „Viele unserer Kunden berichteten, dass sie mit dem Einfamilienhaus in der Agglomeration nicht das bekommen hätten, was sie erwartet hatten, sodass immer mehr Menschen nach Budapest zurückkehren würden“, betonte Balla Ingatlan.

All dies wird dadurch deutlich, dass

In Agglomerationssiedlungen stehen immer mehr Immobilien zum Verkauf.

Aufgrund der wachsenden Auswahl stagnieren die Angebotspreise tendenziell, die Verkaufspreise zeigen einen Rückgang, und ein Schnäppchen von 15 bis 20 Prozent wird bei einer einzelnen Transaktion nicht als unverschämt angesehen. Ausnahmen bilden gut verteilte, sanierte oder nagelneue, energieeffiziente Häuser in „frequentierter, aber ruhiger Lage“. Allerdings seien diese Typen ein unbedeutender Teil des Angebotsmarktes, betonte das Immobilienamt.

Was sind die Gründe?

Einer der entscheidenden Gründe für die gerade begonnene Ausweitung des Agglomerationsimmobilienangebots ist die Lebensweise der Agglomeration selbst, an die sich nicht alle Auswanderer gewöhnen konnten. Pendeln, Autofahren und öffentliche Verkehrsmittel sind die größten Probleme. Pendeln wird durch den dichten Verkehr und die Staus immer ermüdender und zeitaufwändiger, zudem wird es durch die stetig steigenden Spritpreise immer teurer.

Und die Situation wird immer schlimmer, da immer mehr Menschen in die Siedlungen rund um Budapest ziehen, während das Straßennetz überhaupt nicht an die gestiegenen Bedürfnisse angepasst ist. Darüber hinaus wurden ab dem 1. Januar die bisher gebührenfreien Abschnitte der Autobahn M0 mautpflichtig, was viele Menschen auf die umliegenden, minderwertigen Straßen führt, was in den betroffenen Siedlungen und deren Umgebung zu noch schlimmeren Staus als zuvor führt.

Und das Problem verschärft sich erst, wenn die Kinder – da es sich in der Regel um Familien handelt – unter anderem zur Schule, zum Kindergarten, zur Ausbildung gebracht werden müssen. Tatsächlich gibt es in der jeweiligen Agglomerationssiedlung nicht unbedingt geeignete Bildungseinrichtungen, so dass Eltern oft gezwungen sind, ihre Kinder täglich weiter weg, sogar nach Budapest, zu bringen.

Ein typisches Problem besteht darin, dass die Kapazitäten von Kindergärten, Kindergärten und Schulen nicht mit der wachsenden Bevölkerung der Siedlungen Schritt gehalten haben, Familien jedoch häufig besondere Bedürfnisse haben, weshalb die vor Ort verfügbaren Einrichtungen keine geeignete Wahl sind.

Sogar das Einkaufen kann ein Problem sein

Ein weiteres Problem ist die Knappheit und Verengung des Einzelhandelsangebots. Ein durch statistische Daten bestätigter Prozess ist der drastische Rückgang der Zahl der Einzelhandelseinheiten, der vor allem kleinere Geschäfte, auch in kleineren Siedlungen, betrifft.

Für viele beschränkt sich der Einkauf jedoch nicht unbedingt darauf, einmal pro Woche zu einem entfernten, mit dem Auto erreichbaren Einkaufszentrum zu fahren – von denen es in der Agglomeration viele gibt –, sondern manchmal auch kleine Einkäufe in örtlichen Geschäften zu tätigen. Weil schnell etwas benötigt wird. Und das geht in den meisten Ballungsraumsiedlungen nicht ohne Auto. Ganz zu schweigen davon, dass selbst ein kleinerer Laden viel teurer ist als die großen Handelsketten.

Letzteres hängt mit den Schließungen zusammen, da die Kosten für den Einzelhandel in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, dass es für viele nicht mehr akzeptabel ist. Und um die Kosten zu kontrollieren, müssen sie ihre Preise hoch halten. Für die Bewohner der Agglomerationssiedlungen ist das Verfahren jedenfalls nicht günstig, da dadurch auch der Einzelhandel an einem häufig genutzten Standort konzentriert wird, den die Bewohner der Agglomerationssiedlungen nur mit dem Auto erreichen können.

Bei der Gesundheitsversorgung ist es nicht anders: Nicht jede Siedlung kann mit ein paar Minuten zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln wie in Budapest einen Hausarzt erreichen, und das Gleiche gilt auch für Fachkliniken. Ein weiteres Problem sind die Versorgungseinrichtungen: Abwasser, Wasser, Strom. Auch besonders wohlhabende Agglomerationssiedlungen sind regelmäßig von Wasserknappheit betroffen, und dies betrifft nicht nur die westlichen Teile.

All dies stellt auch für den Immobilienmarkt ein erhebliches Problem dar, da bei manchen Siedlungen die Angst vor einer möglichen Wasserknappheit das Interesse spürbar bremst.

Mit den aufgeführten Problemen sind auch mehrere Siedlungen konfrontiert, beispielsweise wurde in Érdre das „Übermaß“-Schild entfernt: Die Stadtverwaltung hat daher den Bau von Mehrfamilienhäusern verboten. Törökbálint steht vor einer neuen Wohnsiedlung mit 500 Wohnungen.

Sie würden enttäuscht zurückkehren

Nach der Erfahrung der Experten von Balla Ingatlan werden die Schwierigkeiten des Lebens in der Agglomeration von denjenigen, die aus Wohnungen in Budapester Eigentumswohnungen ausziehen, nicht ausreichend eingeschätzt.

Sie wollen einfach nur etwas, sind aber oft sogar überrascht, dass die Pflege des Gartens und des Hauses Zeit und Geld kostet und wie viel höher die Kosten für die Instandhaltung und Renovierung eines Einfamilienhauses sind als die einer Wohnung in einer Eigentumswohnung.

Darüber hinaus ist es in vielen Fällen nicht unbedingt so, dass ein Agglomerationsviertel ruhig ist, da in bestimmten Teilen einerseits ein erheblicher Autoverkehr herrscht und andererseits Lärm im Zusammenhang mit Wartungsarbeiten – wie z wie Rasenmähen, Biegen – oder auch das ständige Bellen von Hunden.

Diese Faktoren tragen auch dazu bei, dass sich die realen Transaktionspreise im Ballungsraum – nach einigen ernsthaften Verhandlungen – dem sogenannten realistischen, angemessenen Preis im Vergleich zu den Immobilienpreisen in Budapest näherten. Vorbei sind die Zeiten, in denen die Immobilienpreise in den hauptstadtnahen Siedlungen fast genauso hoch waren wie in den äußersten Bezirken. Vielleicht sei dies bei den Angebotspreisen noch nicht so deutlich sichtbar, wohl aber umso mehr bei den Verkaufspreisen, so das Fazit des Immobilienbüros.

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