Nie wszystkim podobało się mieszkanie blisko Budapesztu, co widać także po tym, że w aglomeracji zwiększa się oferta domów jednorodzinnych. Dlaczego już wtedy chcieli się wyprowadzić ze stolicy i dlaczego ludzie wracają do Budapesztu?
Z zewnątrz wszyscy wiedzą, jakie hasła krążą w świadomości społecznej, a które przyciągają nabywców nieruchomości do aglomeracji: czystsze, cichsze, spokojniejsze, bardziej zielone środowisko, więcej przestrzeni życiowej wewnątrz i na zewnątrz nieruchomości oraz oczywiście niższe ceny nieruchomości .
Wiele osób kilka lat temu, w okresie epidemii Covida, zdecydowało się wyprowadzić ze stolicy i osiedlić się w jednym z miast aglomeracji. W tamtym czasie za tym krokiem można było znaleźć wiele logicznych wyjaśnień, ale od tego czasu sytuacja bardzo się zmieniła. „Wielu naszych klientów zgłaszało, że nie otrzymali tego, czego oczekiwali od domu rodzinnego w aglomeracji, dlatego coraz więcej osób wraca do Budapesztu” – zauważyła Balla Ingatlan.
Wszystko to jasno pokazuje fakt, że
nieruchomości na sprzedaż w osiedlach aglomeracyjnych pojawia się coraz więcej.
W wyniku rosnącej selekcji ceny dostaw mają tendencję do stagnacji, a ceny sprzedaży wykazują spadek, a 15-20-procentowa okazja nie jest uważana za oburzającą w przypadku pojedynczej transakcji. Wyjątkiem są dobrze rozmieszczone, odnowione lub nowe, energooszczędne domy w „często uczęszczanej, ale cichej lokalizacji”. Tego typu typy stanowią jednak znikomą część rynku podaży – wskazało biuro nieruchomości.
Jakie są powody?
Jedną z głównych przyczyn rozpoczętego właśnie rozszerzenia oferty nieruchomości aglomeracyjnych jest sam aglomeracyjny styl życia, do którego nie wszyscy emigranci byli w stanie się przyzwyczaić. Największymi problemami są dojazdy, jazda samochodem i transport publiczny. Dojazdy do pracy stają się coraz bardziej męczące i czasochłonne ze względu na duży ruch i korki, a także coraz droższe ze względu na stale rosnące ceny paliw.
A sytuacja się tylko pogarsza, w miarę jak coraz więcej ludzi przenosi się do osiedli pod Budapesztem, a sieć drogowa nie jest w ogóle dostosowana do zwiększonych potrzeb. Dodatkowo od pierwszego stycznia płatne stały się dotychczas bezpłatne odcinki autostrady M0, która prowadzi wiele osób na okoliczne, podrzędne drogi, a to powoduje jeszcze większe niż dotychczas korki w dotkniętych miejscowościach i ich okolicach.
A problem nasila się tylko wtedy, gdy dzieci – jak zwykle są to rodziny – trzeba dowozić m.in. do szkoły, przedszkola, na szkolenia. Tak naprawdę w danej miejscowości aglomeracyjnej nie zawsze znajdują się odpowiednie placówki oświatowe, dlatego często rodzice zmuszeni są codziennie zabierać swoje dzieci dalej, nawet do Budapesztu.
Typowym problemem jest to, że możliwości żłobków, przedszkoli i szkół nie nadążają za rosnącą populacją osiedli, ale rodziny często mają specjalne potrzeby, co sprawia, że lokalnie dostępne instytucje nie są właściwym wyborem.
Nawet zakupy mogą być problemem
Kolejnym problemem jest niedobór i zawężenie podaży detalicznej. Procesem potwierdzonym danymi statystycznymi jest drastyczny spadek liczby lokali handlowych, który dotyka przede wszystkim mniejsze sklepy, także w mniejszych miejscowościach.
Jednak dla wielu zakupy nie ograniczają się koniecznie do udania się raz w tygodniu do odległego centrum handlowego, do którego można dojechać samochodem – a jest ich w aglomeracji mnóstwo – ale czasem też dokonują drobnych zakupów w lokalnych sklepach. Ponieważ coś jest potrzebne na szybko. A w większości osiedli aglomeracyjnych nie da się tego zrobić bez jazdy. Nie mówiąc już o tym, że nawet jeśli jest mniejszy sklep, to jest on znacznie droższy niż duże sieci handlowe.
To drugie wiąże się z zamknięciami, gdyż koszty detalistów wzrosły w ostatnich latach do tego stopnia, że dla wielu jest to już nie do zaakceptowania. Aby zarządzać kosztami, muszą utrzymywać wysokie ceny. W każdym razie proces ten nie jest korzystny dla mieszkańców aglomeracji, gdyż oznacza, że także handel detaliczny koncentruje się w jednym, częstym miejscu, do którego mieszkańcy osiedli aglomeracyjnych mogą dojechać jedynie samochodem.
Nie inaczej jest ze służbą zdrowia: nie w każdej miejscowości można na kilka minut dojść do lekarza rodzinnego lub skorzystać z komunikacji miejskiej, jak w Budapeszcie, i to samo dotyczy przychodni specjalistycznych. Kolejnym problemem są media: kanalizacja, woda, prąd. Szczególnie zamożne osady aglomeracji regularnie doświadczają niedoborów wody i to nie tylko części zachodniej.
Wszystko to stanowi istotny problem także dla rynku nieruchomości, gdyż w przypadku niektórych osiedli obawa przed ewentualnym niedoborem wody zauważalnie ogranicza zainteresowanie.
Z wymienionymi problemami boryka się także kilka osiedli, np. w Érdre usunięto znak „nadmierny”: w związku z tym władze miasta zakazały budowy wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych. Törökbálint stoi naprzeciwko nowego osiedla na 500 mieszkań.
Wróciliby rozczarowani
Z doświadczeń ekspertów Balli Ingatlan wynika, że trudy życia w aglomeracji nie są dostatecznie doceniane przez osoby wyprowadzające się z mieszkań w budapesztańskich apartamentowcach.
Po prostu czegoś chcą, ale często dziwią się nawet temu, że utrzymanie ogrodu i domu pochłania czas i pieniądze, a także o ile wyższe są koszty utrzymania i remontu domu rodzinnego niż mieszkania w bloku.
Ponadto w wielu przypadkach nie jest koniecznie prawdą, że w sąsiedztwie aglomeracji panuje cisza, gdyż w niektórych jej częściach z jednej strony panuje znaczny ruch samochodowy, a z drugiej strony słychać hałasy związane z pracami konserwacyjnymi – np. jak koszenie trawnika, napinanie się, a nawet ciągłe szczekanie psów.
Czynniki te również przyczyniły się do tego, że realne ceny transakcyjne w aglomeracji – po poważnych negocjacjach – zaczęły zbliżać się do tzw. ceny realistycznej, rozsądnej w porównaniu do cen nieruchomości w Budapeszcie. Dawno minęły czasy, gdy ceny nieruchomości na osiedlach pod stolicą były niemal takie same jak w dzielnicach peryferyjnych. Być może nie jest to jeszcze tak widoczne w cenach ofertowych, ale znacznie bardziej w cenach sprzedaży – podsumowało biuro nieruchomości.
Wyróżniony obraz: Shutterstock