Nem várta meg a jövő évet a kormány az Otthon Start kivezetésével: a korábbi bejelentésekkel ellentétben már október 28-án elindult a Wekerle+. A gyors váltás alaposan átírhatja a lakásvásárlók terveit. A használt ingatlanokra felvehető támogatott hitel kamata háromról öt százalékra emelkedik, életkori korlát lép életbe, szigorodnak a tulajdonszerzés és a bentlakás feltételei, ráadásul az új konstrukció a csok plusszal sem kombinálható. Egy átlagos hitel esetében mindez akár tízmillió forintos többletkiadást is jelenthet, miközben a korábbi program lezárására alig maradt idő.
A 2027-re várt indulás helyett már október 28-tól a Wekerle+ váltja az Otthon Startot. Bár az új program felső életkori határát a korábban bejelentett 41 évről végül 45 évre emelték, ez csak részben enyhíti a szigorításokat. Azoknak, akik még az Otthon Start feltételeivel szeretnének hitelhez jutni, október 31-ig meg kell kötniük az adásvételi szerződést, hitelkérelmüket pedig legkésőbb november 15-ig be kell nyújtaniuk.
A váratlanul rövidre szabott átmenet különösen azoknak okozhat nehézséget, akik a korábbi tájékoztatás alapján még az év végéig terveztek lakást vásárolni. Egy ingatlan kiválasztása, jogi ellenőrzése és az adásvételi szerződés előkészítése ugyanis jellemzően nem néhány napos folyamat.
Tízmillió forinttal is többe kerülhet ugyanaz a lakáshitel
A Wekerle+ legfontosabb pénzügyi változása, hogy a háromszázalékos kamatot csak az új építésű ingatlanok esetében tartja meg. Használt lakás vásárlására már legfeljebb ötszázalékos kamattal lehet támogatott hitelt igényelni.
A money.hu számítása szerint egy 30 millió forintos, 25 éves futamidejű hitel havi törlesztőrészlete háromszázalékos kamat mellett megközelítőleg 142 ezer forint. Ötszázalékos kamattal ugyanez már mintegy 175 ezer forintra emelkedik.
A különbség havi 33 ezer forint, ami a teljes futamidő alatt közel tízmillió forintos többletkiadást jelenthet. Ez érdemi tehernövekedés azoknak a háztartásoknak, amelyek a korábbi kamatszinthez igazították a lakásvásárlásra fordítható keretüket.
A hitel főbb összeghatárai ugyanakkor változatlanok maradnak: legfeljebb 50 millió forint igényelhető, maximum 25 éves futamidővel és legalább tízszázalékos önerővel. A megvásárolható lakás értéke továbbra sem haladhatja meg a 100 millió, családi ház esetén a 150 millió forintot, a négyzetméterár felső határa pedig 1,5 millió forint.
Vagyis miközben a finanszírozás a használt lakásoknál drágábbá válik, az ingatlanokra vonatkozó árkorlátok nem lazulnak.
A 45 év felettiek és egyes korábbi tulajdonosok is kiesnek
Az új program egyik könnyítése, hogy megszűnik a két év folyamatos társadalombiztosítási jogviszony igazolásának követelménye. Ez új igénylői csoportok előtt nyithatja meg a támogatott hitel lehetőségét, a banki hitelképességi vizsgálat azonban továbbra is kötelező.
Ezzel párhuzamosan az Otthon Startnál nem alkalmazott felső életkori korlát lép életbe: a Wekerle+ a 45. születésnapig igényelhető. Közös igénylésnél mindkét félnek teljesítenie kell a jogosultsági feltételeket, így az egyik házastárs vagy élettárs életkora is meghiúsíthatja a hitelfelvételt.
Szigorodik a korábbi ingatlantulajdon vizsgálata is. Míg az Otthon Startnál az elmúlt tíz év tulajdonviszonyai számítottak, az új programnál nincs ilyen időkorlát: a régebben megszerzett lakástulajdont is figyelembe vehetik. Az értékhatár ugyanakkor 15 millióról 30 millió forintra emelkedik, és bizonyos kisebb tulajdoni hányadok kivételt jelenthetnek.
A változások tehát nem minden igénylőnek egyformán kedvezőtlenek, összességében azonban a jogosultsági feltételek több olyan vásárlót is kizárhatnak, aki az Otthon Startot még igénybe vehette volna.
A csok plusszal sem lehet összevonni
További korlátozás, hogy a Wekerle+ ugyanarra az ingatlanra nem kombinálható más államilag kamattámogatott lakáshitellel. Ez különösen a csok pluszt is igénybe venni kívánó családokat érintheti hátrányosan.
A lakás használatára vonatkozó szabályok szintén szigorúbbá válnak. Az Otthon Start keretében megvásárolt ingatlant akár bérbe is lehetett adni, a Wekerle+ hitel esetében azonban a folyósítást követő 180 napon belül be kell jelentkezni a lakásba, és főszabály szerint öt évig ott kell élni.
Ezzel a támogatott hitel befektetési célú felhasználásának lehetősége is jelentősen beszűkül.
Gyorsan kifulladt a bejelentést követő érdeklődés
A zenga.hu adatai szerint a Wekerle+ bejelentését követő két napban országosan 26 százalékkal, Budapesten pedig 35 százalékkal nőtt az ingatlanok iránti érdeklődések száma.
Az első öt nap egészét vizsgálva azonban a kereslet már visszatért a bejelentés előtti szintre. A családi házak és a panellakások esetében különösen gyors volt a visszarendeződés, míg a téglalakások iránt valamivel tartósabb maradt az érdeklődés.
Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint a visszafogott reakció egyik oka az lehetett, hogy a vásárlók a részletszabályok ismerete nélkül kivártak. Emellett az elmúlt egy évben sokan már kihasználták az Otthon Start lehetőségét, az új konstrukció pedig eleve szűkebb vásárlói kört céloz meg.
A szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy az érdeklődések száma szeptember óta folyamatosan emelkedik, így a kezdeti élénkülés nem tulajdonítható kizárólag a Wekerle+ bejelentésének.
Elmaradhat az év végi vásárlási roham
A program váratlanul korai indulása a lakáspiac következő hónapjait is átírhatja. Ha az Otthon Start az eredetileg várt módon december végéig elérhető maradt volna, sok vásárló előrehozhatta volna a döntését, hogy még a kedvezőbb feltételekkel jusson hitelhez. Az azonnali programváltással azonban ez az ösztönző nagyrészt megszűnik.
„Amennyiben az Otthon Start változatlan feltételekkel december végéig elérhető maradt volna, sokan előrehozhatták volna a vásárlásukat a kedvezőbb hitel kihasználása érdekében” – fogalmazott Futó Péter, aki ezért novemberben és decemberben mérsékeltebb keresletre számít, mint amilyen egy későbbi átállás esetén kialakulhatott volna.
Az új és használt ingatlanokra vonatkozó eltérő kamatszint az új építésű lakások felé terelheti a kereslet egy részét. Ezt azonban az új lakások magasabb négyzetméterára és korlátozott kínálata fékezheti.
A használtlakás-piacon eközben a drágább finanszírozás és a jogosultak körének szűkülése mérsékelheti a fizetőképes keresletet. Ez javíthatja a vevők alkupozícióját, és tovább lassíthatja az éves áremelkedés ütemét.
A Wekerle+ korai bevezetésének így kettős következménye lehet: miközben a támogatott hitel egyes korábbi kizáró feltételei enyhülnek, a használt lakást keresők jelentős részének drágábbá válik a vásárlás, mások pedig teljesen elveszítik a kedvezményes finanszírozás lehetőségét. A lakáspiac számára mindez nem újabb év végi rohamot, hanem a kereslet visszafogását hozhatja.
Címlapkép: depositphotos.com