Nemcsak drágább hitelre, hanem a támogatásból való teljes kiszorulásra is számíthatnak egyes lakásvásárlók az Otthon startot felváltó Wekerle plusz bevezetésével. A használt ingatlanoknál 3-ról 5 százalékra emelkedhet a kedvezményes kamat, a 41 éves vagy idősebb igénylők pedig elveszíthetik a támogatott finanszírozás lehetőségét. Szigorodnak a meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó előírások, és megszűnhet a befektetési célú lakásvásárlás lehetősége is.

Magyar Péter miniszterelnök október 19-i bejelentése szerint 2027-ben a Wekerle plusz program váltja fel az Otthon startot. Az új konstrukció részletes szabályai és indulásának pontos időpontja még nem ismertek, az eddigi bejelentések alapján azonban már látszik, hogy több lakásvásárlói csoport számára kedvezőtlenebb feltételeket hozhat a váltás.

A legnagyobb változás a használt lakások piacát érinti. Míg az Otthon start egységesen fix 3 százalékos kamattal finanszírozza a feltételeknek megfelelő ingatlanok megvásárlását, a Wekerle plusz ezt a kamatszintet már csak új lakások vásárlásánál és házépítésnél tartaná fenn. Használt ingatlan esetében 5 százalékos lenne a kamat.

A két százalékpontos különbség hosszabb futamidő mellett jelentős többletkiadást eredményezhet, ezért különösen azoknak lehet fontos a jelenlegi konstrukció kihasználása, akik már megtalálták a megvásárolni kívánt használt lakást – írja elemzésében a money.hu.

Nemcsak a kamat változik: szűkül a jogosultak köre is

Az Otthon Starthoz képest további több lényeges szigorítás körvonalazódik.

• Az egyik az életkori korlátozás. A jelenlegi programot 18 év felett felső korhatár nélkül lehet igényelni, a Wekerle Plusz viszont a 18 és 41 év közötti korosztályt célozza. A bejelentett feltételek alapján aki az igényléskor már betöltötte a 41. életévét, sem a 3, sem az 5 százalékos támogatott hitelre nem lenne jogosult. Házassági vagy gyermekvállalási feltétel ugyanakkor továbbra sem kapcsolódna a konstrukcióhoz.
• Szigorodna a korábbi ingatlantulajdonra vonatkozó előírás is. Az Otthon start esetében az 50 százalékos tulajdoni hányad önmagában még nem kizáró ok, a Wekerle plusznál viszont már az 50 százalékot elérő meglévő vagy korábbi tulajdonrész is kizárhatja az igénylőt. Adóstárs bevonásakor mindkét félnek teljesítenie kellene ezt a feltételt.
• A harmadik fontos változás a lakás hasznosítását érinti. Az Otthon starttal vásárolt ingatlanban nem kötelező állandó lakóhelyet létesíteni, így az akár bérbe is adható. A Wekerle plusz ezzel szemben ötéves, életvitelszerű bentlakási kötelezettséget írna elő, ami kizárná a tisztán befektetési, bérbeadási célú vásárlásokat.

A jelenleg ismert feltételek alapján tehát

a használt lakások vevői a kedvezőbb kamatot, a 41 éves vagy idősebb igénylők, az 50 százalékos ingatlantulajdonnal rendelkezők és a befektetési céllal vásárlók pedig akár magát a támogatott hitel lehetőségét is elveszíthetik.

Nem minden lakás finanszírozható Otthon starttal

A bizonytalan átmeneti időszakban sokan előrehozhatják a vásárlást, a money.hu ugyanakkor arra figyelmeztet, hogy a jelenlegi program feltételeit sem elegendő pusztán az igénylő oldaláról vizsgálni.

Az Otthon start esetében a megvásárolni kívánt lakás vételára legfeljebb 100 millió, az egylakásos lakóépületé 150 millió forint lehet, a bruttó négyzetméterár pedig egyik esetben sem haladhatja meg az 1,5 millió forintot.

A vételár főszabály szerint legfeljebb 20 százalékkal térhet el a bank által megállapított forgalmi értéktől. Emellett az ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie, és a tulajdoni viszonyoknak is meg kell felelniük az előírásoknak. A program például főszabály szerint nem használható résztulajdon vagy haszonélvezettel terhelt ingatlan megvásárlására. Mindez azt jelenti, hogy egy megfelelő jövedelemmel és önerővel rendelkező vevő sem lehet biztos a finanszírozásban, ha a kiszemelt ingatlan valamelyik feltételt nem teljesíti.

Az előzetes hitelbírálat sem jelent automatikus jóváhagyást

A bankok a jogszabályi jogosultság mellett önállóan vizsgálják az ügyfél hitelképességét és a fedezetként felajánlott ingatlant. Figyelembe veszik a jövedelmet, a meglévő tartozásokat, a hitelkereteket és az önerő nagyságát is.

Ha az értékbecslés a vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg, a vásárlónak a tervezettnél több saját forrásra lehet szüksége. A rendezetlen tulajdonviszonyok vagy az ingatlan tényleges és nyilvántartott állapota közötti eltérések pedig késleltethetik, szélsőséges esetben meg is akadályozhatják a hitelfelvételt.

„A lakásvásárlás előtt három dolgot érdemes tisztázni: megfelelünk-e az Otthon start jogosultsági feltételeinek, a jövedelmünk alapján mekkora hitelre lehetünk jogosultak, és a kiszemelt ingatlan elfogadható-e banki fedezetként” – hangsúlyozta Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.

Hozzátette: ezek egymástól független vizsgálatok, így az egyik pozitív eredménye nem garantálja a másik sikerét. Az előzetes hitelbírálat és értékbecslés segíthet a kockázatok felmérésében, de nem helyettesíti a végleges banki döntést.

A kapkodás miatt is sokat veszíthetnek a vevők

A szakértő szerint a jelenlegi bizonytalanságban különösen fontos a vásárlás megfelelő előkészítése. Érdemes még az adásvételi szerződés megkötése előtt ellenőrizni a tulajdoni lapot, szükség esetén a térképmásolatot, valamint tisztázni a bank által elvárt dokumentumokat és a finanszírozás várható időigényét. A szerződésben vállalt fizetési határidőket célszerű a hitelügyintézéshez igazítani, hiszen egy elhúzódó értékbecslés vagy hiánypótlás akár a vásárlást is veszélyeztetheti.

A legfontosabb kérdés így most az, meddig marad elérhető az Otthon start. Amíg a kormány nem ismerteti a váltás pontos menetrendjét, a jelenlegi kedvezmények elvesztésétől tartó vevőknek érdemes felgyorsítaniuk a finanszírozás előkészítését, de nem célszerű olyan ingatlan mellett elköteleződniük, amely hosszabb távon túl nagy pénzügyi kompromisszumot jelentene.

Magyar Nemzet, money.hu

Címlapkép: depositphotos.com